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Coup de frein sur le marché des crédits immobiliers au premier semestre 2008

Selon les derniers chiffres publiés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le marché des crédits immobiliers en France a chuté de 11 % au premier semestre 2008, alors que les emprunteurs bénéficient d’une meilleure capacité d’endettement sur la même période. Le constat de l’Observatoire met en évidence cette situation paradoxale. Le volume des crédits immobiliers a chuté de 10,9% par rapport aux six premiers mois de 2007 pour atteindre 136 milliards d’euros, contre 141,8 milliards un an plus tôt. Une contraction qui s’explique par une application plus restrictive des banques des conditions d’octroi des prêts immobiliers et surtout par la crise des liquidités interbancaires, déclenchée l’été dernier par la crise américaine des « subprimes ». Les banques répercutent, dans les taux proposés à leur clientèle, le surcoût actuel qu’elles payent pour se refinancer sur les marchés.

Les emprunteurs sont pourtant dans une situation favorable, notamment grâce à l’amélioration sur la même période de leur capacité d’endettement. Selon l’Observatoire, la hausse des taux est restée modérée ces neuf derniers mois : de 4,62 % au 4e trimestre 2007, le taux moyen est passé à 4,67 % au premier trimestre 2008 et à 4,68 % au second trimestre 2008. La durée des emprunts est orientée à la baisse (221 mois en moyenne) et le taux d’apport personnel reste élevé (de l’ordre de 25 %). La capacité financière des emprunteurs est même comparable à celle du début des années 2000 « avant la hausse des prix de l’immobilier ».

Hausse de la rémunération des CEL

Bonne nouvelle pour les épargnants et futurs acquéreurs immobiliers : le taux de rémunération du Compte Epargne Logement (CEL) vient d’être augmenté. A compter du 1er août 2008, la rémunération des CEL passe à 2,75 %, contre 2,25 % depuis le 1er février 2008. Comme le PEL (Plan Epargne Logement), le CEL associe deux étapes, une phase d’épargne rémunérée suivie par la possibilité d’obtenir un prêt pour acquérir un projet immobilier, à un taux d’intérêt fixé dès l’ouverture du CEL ou du PEL. Le montant du prêt est déterminé par le total des intérêts perçus durant la phase d’épargne. Le taux de ce prêt (actuellement 3 % pour le CEL et 4,12 % pour le PEL hors assurance) peut être intéressant à certaines périodes, en fonction du niveau des taux d’intérêt.

Nouveaux plafonds de ressources pour le prêt à taux zéro majoré

Le décret du 25 juillet 2008 vient de modifier les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro majoré. Destiné à favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes, le prêt à 0 % peut être majoré, en cas de construction ou acquisition d'un logement neuf. Mais les futurs emprunteurs doivent respecter certaines conditions, notamment ne pas dépasser certains plafonds de ressources.

Depuis le 1er janvier 2007, une majoration du prêt à 0 % peut être octroyée pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf donnant lieu à l'attribution d'une aide à l'accession sociale à la propriété par une ou plusieurs collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement.

Nouvelle hausse de l’indice de référence des loyers

L'Insee vient de publier le nouvel indice de référence des loyers (IRL). Pour le second trimestre 2008, l'IRL est de 116.07, soit une hausse de 2,38 % par rapport à l'indice du second trimestre 2007 (113,37). Publié chaque trimestre par l'INSEE, l'IRL est utilisé pour l'indexation des loyers des baux d'habitation vides et meublés. La revalorisation du loyer ne peut être qu'annuelle et ne peut excéder la variation annuelle de l'indice de référence des loyers.

En vigueur depuis le 1er janvier 2006, sa composition a été modifiée le 10 février 2008. Dorénavant, l'évolution de l'IRL est calquée sur celle de l'évolution des prix à la consommation, et non plus sur celle de l'indice du coût de la construction, qui augmentait fortement compte tenu de la hausse du coût des matières premières.

Nouvelle obligation pour les bailleurs, le constat de risque d’exposition au plomb

Une nouvelle obligation pour les bailleurs entre en vigueur ces jours-ci, celle d'annexer au contrat un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat de location à compter du 12 août 2008 (article L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code la santé publique). Cette obligation concerne les contrats de location des immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. A défaut, le bailleur peut voir sa responsabilité pénale engagée pour non-respect des obligations particulières de sécurité et de prudence.

Le CREP doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de la signature du contrat. Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb, ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil réglementaire, le constat initial sera joint à chaque contrat de location, sans qu'il y ait lieu d'établir un nouveau constat. Le CREP est établi aux frais du bailleur par un professionnel possédant les certifications nécessaires.

Bientôt des prêts à taux « maîtrisable »

Ni fixe ni totalement variable, voici les prêts à taux « maîtrisables », que les banques devraient bientôt commercialiser. Le prêt à taux maîtrisable est un prêt à taux variable capé, c'est-à-dire plafonné, avec deux options :

• soit un plafonnement de taux, capé de 3 points,
• soit une limite d'évolution de la mensualité et de la durée, la variation maximale du montant de l'échéance étant limitée à celle de l'inflation et la variation de la durée du prêt à 5 ans ou de 20 % selon les cas, par rapport à la durée initiale.

La présentation de cette offre de prêt devra être plus explicite pour le futur emprunteur : si un prêt à taux variable non plafonné est proposé pour le financement de l'achat d'une résidence principale, la banque devra proposer en alternative un prêt à taux maîtrisable ou un prêt à taux fixe. Pour toute demande de prêt à taux variable, les banques devront remettre des simulations-type, avec trois exemples de variation du taux de départ : un à la baisse (- 2 points), un à la hausse en début de prêt (+ 2 points) et un troisième à l'initiative de la banque en fonction d'un scénario de taux. Les offres de prêt à taux variable émises à partir du 1er octobre devront être accompagnées d'une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d'intérêt, et d'une simulation de l'impact de la variation sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.

Indice de référence des loyers : + 2,38 % au 2ème trimestre 2008

L'indice de référence des loyers (IRL) a progressé de 2,38 % au 2ème trimestre 2008 sur un an, après + 1,81 % au 1er trimestre 2008. C'est la plus forte hausse depuis le nouveau calcul de l'indice et même depuis le premier trimestre 2006.

L'IRL sert de référence pour la révision des loyers d'habitation, pour les baux en cours. Il correspond « à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ». En juin, les prix à la consommation ont augmenté de 0,4 % en France par rapport au mois précédent, soit une hausse de 3,6% sur un an, principalement à cause des produits pétroliers, soit le plus haut niveau jamais atteint depuis juillet 1991.

Nouvelle obligation pour les bailleurs, le constat de risque d’exposition au plomb

Une nouvelle obligation pour les bailleurs entre en vigueur ces jours-ci, celle d'annexer au contrat un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat de location à compter du 12 août 2008 (article L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code la santé publique). Cette obligation concerne les contrats de location des immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. A défaut, le bailleur peut voir sa responsabilité pénale engagée pour non-respect des obligations particulières de sécurité et de prudence.

Le CREP doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de la signature du contrat. Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb, ou contenant du plomb mais à des concentrations inférieures au seuil réglementaire, le constat initial sera joint à chaque contrat de location, sans qu'il y ait lieu d'établir un nouveau constat. Le CREP est établi aux frais du bailleur par un professionnel possédant les certifications nécessaires.

Spécial été : Voyagez sans vous ruiner !

Futurs vacanciers, rien ne sert de se promener les poches pleines de devises… A l'étranger, réglez plutôt vos achats avec votre carte bancaire. Selon une étude de l'association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV), retirer de l'argent hors zone Euro peut vous coûter 3 fois plus cher que de payer par carte. Ainsi, à la Banque Populaire Atlantique par exemple, un paiement de 30 ¤ est facturé 0,525 ¤, contre 3,49 ¤ pour un retrait du même montant. Et si vous avez vraiment besoin de liquide, évitez donc de retirer de petites sommes car les banques prélèvent à chaque fois une commission de 3 ¤ en moyenne, plus 2,5 % de la somme ! Si vous restez dans la zone Euro, pas de soucis : les autorités européennes imposent aux établissements bancaires de pratiquer les mêmes tarifs que dans votre pays d'origine.